Blog
マンション売却で失敗しない7つのコツ｜高値の秘訣
お役立ち情報
c 2025 Martial Arts, Inc
高く売ることと、高く売り出すこと。この二つは同じではありません。
売出価格は自分で決められます。でも成約価格は買主が決めるものです。「一番高い査定額を出してくれた会社」を選んだのに、値下げを重ねる結果になることもあります。
失敗を減らすために必要なのは、売り出す前の準備です。手取りはいくらか。いつまでに売り切りたいか。仲介と買取、どちらが自分に合うか。この三つを先に決めておくと、判断がぶれにくくなります。
以下、準備から契約までの順に7つのコツを整理します。
目次
売り出す前の準備不足が、売却後の後悔につながります。相場を確かめないまま価格を決めた。手取りを計算しないまま契約した。期限を決めないまま様子を見た。こうした準備不足は、値下げや予定変更の原因になります。
もうひとつ知っておきたいのは、市場は常に同じではないということです。東日本レインズが公表している月例速報（Market Watch 2026年7月度）では、首都圏中古マンションの成約件数や在庫の状況が毎月更新されています。数か月前の感覚がそのまま今に当てはまるとは限りません。
ただし、市場全体の数字をそのまま自分の物件の売却価格に結びつけるのは危険です。マンションの価格は、立地や階数、間取り、管理状態、同じ建物内の売り出し状況で変わります。全体の傾向は参考、判断材料は個別事例。この使い分けが大切です。
順番に意味があります。相場を知り、手取りを計算し、期限を決めてから、会社を選ぶ。この順で進めると、査定額の数字に振り回されにくくなります。
相場は「成約した価格」で確認してください。売出価格は売主の希望です。成約価格は実際に取引が成立した金額です。
比べる事例は、できるだけ条件を近づけます。同じマンション、または近隣で築年数と広さが近い物件。階数や向き、リフォームの有無でも差が出ます。東日本レインズのマーケットデータでは市場全体の動向を確認できますが、個別の成約事例については不動産会社に確認するのが確実です。
一件だけ見て判断しないこと。高く成約した事例だけを見ると、期待値が上がりすぎます。
「3,500万円で売れた」と「手元に3,500万円残った」は違います。
売却価格から差し引かれるものがあります。仲介手数料、抵当権抹消などの登記費用、印紙税、住み替えなら引越し費用。ローンが残っていれば残債の返済もあります。譲渡益が出た場合は税金の検討も必要です。
このうち具体的な金額は物件と契約条件で変わるため、査定を受ける段階で「この価格で売れた場合、手取りはいくらになりますか」と聞いてください。概算でも構いません。数字が見えると、価格の判断基準が変わります。
期限がないと、価格を下げる判断が遅れます。
住み替えなら新居の引渡し時期。相続なら申告や分割の予定。特に事情がなくても「◯月までには決めたい」と決めておくと、途中の判断がしやすくなります。
期限が短いなら、売出価格を欲張りすぎない方が結果的に高く売れることもあります。長く売れ残った物件は、買主から「何か理由があるのでは」と見られやすいためです。逆に期限に余裕があるなら、時間をかけて条件の合う買主を待つ選択もできます。
査定額は、その価格で売れる保証ではありません。
会社を比べるときに見てほしいのは、金額そのものより「なぜその金額なのか」です。どの成約事例を根拠にしているか。同じ建物や近隣で今どれくらい売りに出ているか。想定している売却期間はどれくらいか。売れなかった場合にどう見直すか。
こうした説明ができる会社は、売り出したあとも根拠をもって動いてくれます。逆に、数字だけ高くて根拠の説明があいまいな場合は、その理由を確認してください。契約を取るために高めの数字を出すケースもあります。
売出価格を決めるときに、見直しのタイミングもセットで決めておきます。
「3週間で問い合わせが◯件なければ価格を見直す」「1か月で内覧が入らなければ売り方を相談する」。こうした目安を最初に決めておくと、反応が薄いときに冷静に動けます。
決めずに始めると、なんとなく様子を見る期間が延びます。そのあいだに市場が動くこともあります。見直すかどうかは反応を見て判断すればいいのですが、判断する時期は先に決めておく方がいいでしょう。
内覧で大事なのは、良く見せることより「判断できる状態」にすることです。
まず、片付けと清掃。荷物が少ないほど部屋は広く見えます。水回りの清潔感は印象に直結します。次に、明るさ。カーテンを開けて照明をつけるだけで印象が変わります。
そして、隠さないこと。設備の不具合、日当たりの制約、共用部分の状況。買主は購入後に必ず気づきます。隠していたことが後から分かると、値引き交渉の材料になったり、契約後のトラブルにつながったりします。
不具合があるなら、修繕済みか、そのままか、価格に織り込んでいるかを伝える。管理費や修繕積立金の額、大規模修繕の予定なども整理しておくと、買主が判断しやすくなります。
値引き交渉が来たとき、金額だけを見て即答しないでください。
売買契約には価格以外の条件があります。引渡しの時期、手付金の額、住宅ローン特約の有無、設備の引継ぎや修繕の扱い。買主にとって価格以外の条件が魅力的なら、価格を維持できることもあります。
たとえば引渡し時期に融通をきかせる、設備の一部を残す、といった調整で折り合えるケースもあります。「いくらまでなら下げられるか」だけでなく「何を調整すれば双方が納得できるか」で考えると、選択肢が増えます。
条件の組み合わせは物件ごとに変わるため、担当者と相談しながら進めてください。
仲介と買取は、価格、期間、手間の優先順位に合わせて選びます。
仲介は、不動産会社が買主を探して売買を仲介する方法です。市場で買主を募るため、条件が合えば買取より高い価格になりやすい。ただし、いつ売れるかは買主次第です。内覧の対応も必要になります。
買取は、不動産会社が直接買主になる方法です。買主を探す期間がないため、引渡しまでの見通しが立ちやすい。内覧の負担も軽くなります。一方で、会社は再販を前提とするため、価格は仲介の想定より下がるのが一般的です。
どちらを選ぶかは、価格と期間と手間のどれを優先するかで変わります。期限が明確で確実性を重視するなら買取、時間をかけても価格を追いたいなら仲介、という整理が基本です。
まず仲介で売り出し、一定期間で決まらなければ買取に切り替える、という進め方もあります。ご自身の条件でどちらが向いているかは、手取りと期限を並べて比較すると判断しやすくなります。
税金とローンは、手取りを大きく左右します。査定を受ける前に、大まかにでも把握しておいてください。
ローン残債は、金融機関の残高証明書や返済予定表で確認できます。売却価格が残債を下回る場合、差額を自己資金で用意する必要があります。この確認が遅れると、話が進んでから計画をやり直すことになります。
税金については、マイホームを売ったときの特例があります。国税庁の「No.3302 マイホームを売ったときの特例」では、一定の要件を満たす場合に譲渡所得から最高3,000万円を控除できると案内されています。
3,000万円が売却代金から差し引かれるわけではありません。控除の対象は譲渡所得、つまり売却によって生じた利益にあたる部分です。
また、適用できるかどうかは居住の状況や所有関係など個別の条件で判断されます。当てはまるかどうかの最終的な判断は、税務署または税理士に確認してください（個別の適用可否は要確認）。不動産会社は税務の専門家ではないため、税額そのものの判断はできません。
手ぶらで相談しても構いませんが、次のものがあると具体的な話に入りやすくなります。
すべて揃わなくても大丈夫です。あるものだけで相談を始めて、必要なものを後から集める形でも進められます。
マンション売却で後悔しないために、押さえておきたいのはこの流れです。
近い条件の成約事例で相場をつかむ。売却価格ではなく手取りを計算する。売り切りたい期限を決める。査定額の高さではなく根拠で会社を選ぶ。売出価格と見直し時期をセットで決める。内覧では欠点を隠さず判断材料を整える。価格と契約条件を分けて交渉する。
そして、仲介と買取は性質の違いで選ぶ。税金とローンは査定前に確認する。
準備を整えてから売り出せば、途中の判断に迷いが減ります。急いで決める必要はありません。まずは自分の条件を整理するところから始めてください。
売却を決めていない段階でも、相談だけで整理できることがあります。
無料査定では、近い条件の成約事例をもとに価格の根拠をご説明します。ご希望があれば、その価格で売れた場合の手取り概算も一緒にお出しします。
仲介と買取のどちらが向いているか迷っている方は、期限と手取りを並べて比較するところからご相談ください。売り急ぐ必要はありません。ご自身の条件で何が最善かを一緒に整理しましょう。
