知って得する！ 不動産をAIで賢く攻略する方法（後編）

PART 3　値引きに成功する人が 知っている6つのこと

不動産の価格は「定価」ではありません。交渉次第で数十〜数百万円変わることがあります。ただし、やみくもに値引きを求めるのはNG。タイミングと方法が大切です。

値引きが通りやすい6つのタイミング

1. 売り出しから3ヶ月以上たっている物件
   長く売れていない物件は、売り主も焦り始めています。ポータルサイトの「更新日」から確認できます。
2. 転勤・相続・離婚などで急いで売りたい物件
   売り主が「早く売ること」を優先しているため、多少の値引きに応じやすい状況です。
3. 新築マンションの決算前（2〜3月・8〜9月）
   販売会社には「期末までに売る」目標があります。この時期は値引きや条件改善の交渉がしやすくなります。
4. 「この価格なら買います」という意思を書面で示す
   口頭ではなく「買付証明書」という書類で意思を示すと、売り主に真剣さが伝わります。
5. 他にも検討中の物件があることを伝える
   「他にも見ている物件があります」という状況は交渉を有利にします。ただし嘘はNGです。
6. ローン審査が通っていることを伝える
   「いつでも決済できる」状態であることは、売り主に大きな安心感を与えます。

内見で必ずチェックしたいこと

■PART 4　不動産を売るときに 知っておきたい基本知識

「いつ売るか」「どこに頼むか」「何を準備するか」——この3つで売却の成否が決まります。

▍売りやすい時期・売りにくい時期

▍売る前にやるべきこと・やらなくていいこと

■PART 5　後悔しない物件選びのための 「買ってはいけない物件」の見分け方

物件を選ぶとき、「安い！」「利回りが高い！」という言葉に惑わされると失敗します。以下のサインがある物件は慎重に検討してください。

慎重に検討すべき物件のサイン

投資物件の「本当の利回り」の計算方法

💡  「表示利回り」と「実質利回り」は違います

【広告に載っている表示利回り（信用しすぎない）】
年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
例）月6万円 × 12ヶ月 ÷ 800万円 ＝ 9.0%

【実際に手元に残るお金で計算した実質利回り】
（年間の家賃 − 管理費・修繕費・税金） ÷ （物件価格 + 購入費用）× 100
例）(72万円 − 15万円) ÷ (800万円 + 50万円) ＝ 6.7%

→ 広告より1〜3%低くなるのが普通。実質4%未満は要注意です。

■  まとめ

不動産の取引は、人生の中でもっとも大きなお金が動く出来事のひとつです。
AIや無料ツールを使えば、専門家でなくても相場を調べ、銀行を比較し、物件のリスクを確認することができます。情報を持っている人と持っていない人では、数百万円の差が生まれることも珍しくありません。
それでも「これで合っているのか不安」というときは、ぜひ私たちにご相談ください。査定・ローン・売却まで、無料でサポートしています。