老朽化した分譲マンションの再生促進策を議論してきた法制審議会（法相の諮問機関）の部会は16日、マンションの管理方法を定める区分所有法の改正要綱案を取りまとめました。一定の不具合が認められるマンションは、建て替えに必要な所有者の賛成決議の割合を「5分の4」から「4分の3」に緩和、2月に予定されている総会を経て法相に答申され、政府は1月26日召集の通常国会に改正案を提出する方針です。

　国土交通省の推計では2022年末現在、全国の築40年超のマンション数は約126万戸に上ります。20年後には445万戸に増えると見込まれ、マンションと所有者の「二つの老い」への対応が急務となっています。

区分所有法は、死亡や相続で連絡がつかず、決議に参加しない所有者を「反対」と扱うよう求めています。所有者不明で合意形成が進まなくなるとの懸念が指摘されていました。

　要綱案はまず、住人らの請求によって、裁判所の判断で所在不明所有者を決議の分母から除外できる仕組みを創設。その上で、耐震性や火災への安全性不足、周辺に危害や衛生上の害を与える恐れ、バリアフリーへの不適合があるマンションについては賛成決議の割合を4分の3とする新たな建て替え要件を定めました。

　建物の骨組みを維持しながら全体をリノベーションする工事や建物の取り壊しについても、現行の「全所有者の同意」という要件を緩和し、新たな建て替え要件にそろえるとしました。

　1995年の阪神大震災をきっかけに制定され、大規模災害で被害を受けた場合に適用される被災マンション法も見直されます。現行は、被災した建物の建て替えや取り壊し、敷地の売却には所有者の5分の4の賛成が必要ですが、迅速な復興を妨げるとの意見がありました。このため、所在不明所有者を決議の分母から除外する仕組みを採用し、賛成決議の割合も「3分の2」に引き下げるとのことです。

　被災して建物の価値が2分の1を超えて失われたマンションはこれまで、政府が災害を認定してから1年以内に賛成決議をしないと被災マンション法が適用されませんでした。要綱案はこれを3年以内に延ばし、再延長もできるようにするとのことです。